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阳光城2019年年度董事会经营评述

时间:20-04-23 23:03    来源:同花顺

阳光城(000671)(000671)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述(一)经济和行业1、中央维持“房住不炒”,地方继续因城施策政策方面,中央在房地产行业政策方面坚持“房住不炒”的表态,强调不将房地产作为短期刺激的手段,调控的主要目标是“稳房价、稳地价、稳预期”。地方层面,“因城施策”的大背景下,各地基本面变化的差异导致各地在政策方向上有所分化,“限购”、“限贷”政策各地均有不同。信贷环境方面,在“房住不炒”的基调下,房地产金融政策依旧偏紧,尤其自5月19日银保监会23号文发布以后,房企融资环境持续收紧。但伴随着政府决心不再将房地产作为短期刺激经济手段的同时,因城施策愈发成为新常态,不同地区开始呈现明显的差异化,整体房地产政策及信贷环境愈加复杂。2、土地市场自3月略有回暖,全年整体热度较低18年下半年土地市场持续降温,19年3月起土地市场开始回暖,5月开始部分城市针对土地市场的热度提高提出针对性的平抑政策,资金端的收紧对于企业拿地也形成了一定的制约,整体来看,19年全年的土地市场热度不高,全年300城全类型用地成交建面同比增长3%。3、行业商品住宅投资与新开工增速均有所放缓2019年全国房地产开发投资13.2万亿元,同比增长9.9%,其中住宅投资9.7万亿元,增长13.9%。开工方面,新开工面积22.7亿平方米,增长8.5%,其中住宅新开工面积16.7亿平方米,增长9.2%。4、销售增速有所下滑,行业集中度提升销售方面,2019年全国商品住宅销售面积为15.0亿平方米,同比增长1.5%,销售金额为13.9万亿元,同比增长10.3%,整体住房销售规模微幅增长,但受益于销售均价的增长,销售金额仍保持一定的增速。目前来看,随着市场周期波动减小和融资环境收紧,预计行业集中度将会进一步得到提升。(二)城市和公司公司的主要房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角、京津冀以及战略城市等区域。从城市数据的角度看,市场整体比较稳定,但城市间也存在较为明显的分化。(1)房地产投资方面,四大一线城市中,广深增长较快,上海略有增长,而北京同比下滑1%。二线城市中,南宁、太原、福州、青岛增速较快,公司进入的城市整体都较为稳定。新开工方面,昆明新开工面积大幅增长,太原、南宁、广州、青岛、厦门也有超过20%的增速,而佛山、济南下降幅度较大。(2)从土地市场看,深圳、大连、广州、沈阳土地供应面积上升幅度比较明显,超过40%,而南昌、郑州供应量缩减超过20%。土地成交方面,大连、东莞、昆明、广州、杭州受供给放量影响成交增长较快,而福州、厦门两个海西城市在供给增速不高的情况下成交大幅增长,土地市场热度较高。(3)从商品房销售看,一线城市有所分化,北京、深圳量价齐升,而上海、广州则量跌价升。公司进入的代表城市销售面积同比平均下滑0.6%,销售额同比增长6.6%,销售均价同比上涨7.3%。(三)经营情况概述回顾2019年,公司始终贯彻中央“房住不炒”的政策精神,保持“规模上台阶、品质树标杆”的战略定力,聚焦品质,精细管理,稳健经营,力求实现规模、利润和负债三者平衡。公司2019年经营业绩完成情况如下:1、销售及规模保持增长本报告期,公司全口径销售金额2,110.31亿元,同比增长30%;权益销售金额(合并报表项目*权益比例+参股子公司项目*权益比例)1,351.43亿元,同比增长14.21%。结算方面,公司当期实现结算营业收入610.49亿元,同比增长8.11%;合并归属于上市公司股东净利润40.20亿元,同比增长33.21%。截至报告期末,公司合并报表总资产3,075.52亿元,较上年末增长16.76%;公司账面预收款项801.06亿元,同比增长28.95%。2、财务品质持续改善(1)盈利能力:本报告期,公司合并报表净利率比上年期期末提升0.16个百分点达到7.08%,合并报表归母净利润率提升1.24个百分点至6.59%,加权平均净资产收益率提升2.54个百分点至18.92%。(2)偿债指标:本报告期,公司有息负债规模1,123.21亿元,近三年均保持规模相当,其中短期有息债务规模335.49亿元,占有息负债比例较去年年末下降12.94个百分点至29.87%,非银融资占比较去年年末的52.57%下降至24.94%,负债结构持续优化。同时,公司在资产规模增长、优质土储增加、而有息负债规模控中有降的前提条件下,有效降低资产负债率至83.45%,较2018年底减少0.97个百分点;降低有息资产负债率至36.52%,较2018年底减少6.23个百分点;降低净负债率至138.20%,较2018年底下降44.02个百分点,平均融资成本7.71%,比2018年年末优化23个基点。(3)现金流情况:本报告期,公司进一步加强了现金流管理,平均回款率约80.20%,实现经营性净现金流入153.96亿元,继续保持正值;期末账面货币资金419.78亿元,全额覆盖335.49亿元的短期有息负债,长短期债务比由1.34提高至2.35,现金状况持续改善。(4)评级提升:得益于公司良好的经营业绩和财务品质的改善,公司在本报告期内首次获得主体评级提升至AAA。3、土地投资保持合理规模及布局本报告期,公司共以权益对价491.77亿元合计补充权益土地储备约937.10万平方米,新增土储权益比例为70.50%(以可售货值测算)。截至本报告期末,公司累计土地储备总计4,101.20万平方米,其中一二线城市预计未来可售货值占比72.60%(2018年度报告中城市分类为城市魅力排行榜,2019年度报告中城市分类为交易所关于一二线城市的认定标准),累计成本地价4,355.78元/平方米。根据公司公告的2019年销售均价12,317元/平方米,地售比良好。除此之外,公司有效拓展一二级联动合作、产业联动等多种拿地方式,已锁定约421.54万方的土储,将分期确权。4、品质战略执行有力公司愈发重视品质提升对增加公司核心竞争力的重要性,报告期内将品质纳入公司考核评价体系,高度履行“品质树标杆”战略:(1)本报告期,公司“绿色智慧家”产品主张不断深化,产品内涵不断夯实,以硬装体系升级为例,公司与供应商共同研发新材料,实现典型示范区样板房空气质量优于国标,带给业主切实的安全健康;同时,公司于2019年4月成立绿色智慧家研究院,有序推动绿色智慧家战略落地,截止2019年末,全国落地授牌的“绿色智慧家”项目44个,总建筑面积530万平方米,总共服务15万阳光城业主。(2)公司品质提升工程成效初步显现,佛山绿岛湖、福州檀境、南京文澜府等标杆产品成功亮相,为配合品质管理,公司制定了全行业首个品质评价模型用以品质激励,涵盖项目品质全周期,在业内产生了较大影响。5、组织架构全面升级实现两千亿的销售规模后,公司加大推进管理精细化进度,于2019年底启动组织变革,对集团-区域-基层三层架构进行了全面升级,其中在区域层面,28个区域通过大区域套小区域、两个体量相似的区域并行、同地区的兼并整合等多种方式优化为16个区域,精简管理架构,提高管理效率;在项目层面,公司以项目部为抓手,夯实项目基础管理,进行项目总赋权,提升项目部能力。公司组织变革目前已就位,力求通过三层架构的组织优化,保持公司的灵活性,释放发展新动能。(四)公司经营具体情况1、土地储备(1)新增土储本报告期公司共以权益对价492亿元合计补充土地储备约1,268万平方米,综合楼面价5,168元/平方米。①公开招拍挂:本报告期内,公司通过公开招拍挂新增土储计容面积568.24万平方米。②并购及合作:本报告期内,公司通过并购及合作方式新增土储计容面积700.41万平方米。(2)土地储备整体情况(3)已确认投入的土地整理:①西安翡丽公园项目涉及拆迁占地面积227.2亩(折合15.15万平方米),建筑面积24.41万平方米,批复的开发建筑用地面积124.95亩(折合8.33万平方米),综合容积率预计5.2。其中已经签订的大业主采用货币补偿方式补偿,大业主的房屋总建筑面积16.11万平方米,补偿总金额为23,504.55万元,截至2019年12月31日,项目控规方案已经获得审批,并取得规划设计条件书,预计于2020年5月完成首期土地确权工作。②武汉中华城B地块项目,该项目规划用地面积6.21万平方米,净用地面积为5.44万平方米,目前正在推进相关拆迁安置工作。 二、核心竞争力分析房地产业(一)精准投资公司准确理解地产行业周期规律,坚持实施“三全”投资战略,在恰当的时机通过招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、特色小镇、寻找外部战略合作资源等多种方式进行投资布局。截至本报告期末,公司拥有土地储备总计4,101.20万平方米(即未来可售建筑面积),形成了二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局,布局准、成本优,可以有效保障公司未来的经营业绩实现。(二)高效运营多年来,公司不断精进完善公司运营体系,坚持“五圆”快速发展模型,以三升一降(提升规模、速度、品质,降低成本)为核心,在充分保障人才培养及引进、土地储备充足和财务政策稳健的同时,加强前策工作,强化运营体系,保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥,最终促使公司在快车道上良性循环发展。(三)适销产品开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件。在取地的类型以及开发产品的定位上,公司始终坚持顺应地产调控政策要求,充分结合营运系统描摹的客户需求,强化设计提升产品力,并辅以灵活定价,多方面提升项目的强适销性,为公司实现稳健发展奠定基础。(四)先进机制公司奉行“精英治理、三权分立”的现代企业管理机制,招揽行业顶尖职业经理人并充分授权,简单透明、结果导向、合作共赢,以高效发挥优秀人才梯队的治理职能,为公司持续发展提供强有力保障。(五)充分激励公司建立全方位多层次的激励体系,建立了从集团到区域、从全局到项目、从股权激励到经营评价、项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系,进一步提升公司员工主人翁意识,为公司提升运营效率提供保障。 三、公司未来发展的展望(一)行业格局和发展趋势2020年,公司对地产行业形势的整体研判和自身情况的总体认识如下:1、新形势下,地产行业面临较为复杂的各类影响因素:(1)不利因素:外部环境呈现较大的不确定性;市场宽松的资金面难以等量传导到地产行业;土地红利去不复返,行业整体进入微利时代,必须向制造业学习,向管理要效益;短期内疫情带来复工难,中长期劳动力成本攀升,进一步挤压行业利润。(2)有利因素:因城施策科学实施,既防上涨,也防下跌;农用地审批权下放、要素市场化配置、新型城镇化建设等一系列深化改革的举措,将逐步实现土地按需供应,为行业发展换得全新的时间和空间;老旧小区改造释放新的投资着力点;疫情后客户需求变化,对住宅的空间功能、安全健康、智能化、物业服务等提出了更高的要求。2、基于以上对行业影响因素的分析,公司整体上认为:(1)短期内,政策支持与经济下行形成对冲,目的在于纾困,而非刺激,“房住不炒”依旧是主基调;(2)中长期,地产行业仍会在国民经济中占据重要地位,地产行业依旧有长足的发展空间;(3)下半场地产行业逻辑已发生变化,叠加疫情影响,将产生新的行业格局。3、面对行业已发生的深刻变化,企业应在新的行业逻辑中应找到核心竞争力。对此,公司要正视自身的不足和优势,继续发挥经营上精准、高效、灵活的优势,保持“规模上台阶、品质树标杆”的战略定力,积极谋求公司发展与业绩的达成。(二)公司发展规划及重点经营管理工作目标基于以上对行业的认识,为应对行业变化带来的深刻变革,公司于2019年全年业绩稳步达成之际,即全面启动了组织变革,对集团-区域-基层三层架构进行全面升级,并在年初的工作会议中明确了“一个坚持、两个方向”的发展思路。“一个坚持”即坚定不移地围绕“规模上台阶、品质树标杆”战略开展一切经营工作;“两个方向”是指要在资本运作和生产经营两个方向上齐头并进,检讨去仅埋头生产经营的不足,要对资本运作给予足够重视。在全新的组织架构及清晰的发展思路下,公司2020年主要工作重点即“六大目标”如下:1、引入战略投资人:目标为增强资源整合、优化股权结构从而提升治理水平;2、全面提升股债资本市场认可度:在夯实基本面的基础上,全面提升股债资本市场认可度;3、达成销售目标:持续增长是公司的基本特征,力争实现超过2,000亿元的销售目标;4、达成投资目标:全年在保证有息负债不增加、财务指标不恶化的前提条件下视市场情况新增投资货值,保证2020年销售增长及今后持续增长;5、品质工程再提升,通过保持设计先行的优势、在园林和室内装饰方面引入甲乙方一体化、物业服务质量改善等手段实现;6、10万+顺利交付:今年是公司交付大年,已建立专项保小组进行保障。此外,为应对突如其来的新冠疫情,公司在维持以上既定的六大工作目标的同时,也提出了三大应对思路,主动防范危机:1、保回款、提去化:在过去重视回款、回款率高的基础上,更为重视销售回款,同时采取一揽子创新营销策略;2、往前行、不掉队:一方面纵向发展,无论外部环境如何,始终不懈于管理提升,保证自身的不断进步,另一方面纵向比较,确保发展速度、指标变化不跑输大势;3、灵活高效,随“机”而动:当“危机”来临时,公司有能力保回款,保现金流安全,当“机遇”来临时,项目敢于溢价、涨价,公司能在行业变革中夯实竞争优势。基于已有的成绩,公司将再用2-3年的时间不懈奋斗,逐步实现“又大又强”,力争成长为一家团队优秀、管理先进、品质领先、经营高效的现代型企业。(三)未来面对的风险及对策报告期内,公司运营情况稳定,但公司主营业务经营中的风险因素仍然存在,主要如下:1、政策风险近年来,房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。调控政策坚持贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”总定位,地产调控政策未见放松,房价上涨较快的城市调控力度有所加大。预期未来整体调控基调将依然延续,并逐步向长效机制、因城施策转变。市场的竞争将更加激烈,房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险。应对措施:公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究,依据政策导向和市场状况,理性投资、合理布局,同时优化产品结构,提升产品质量,坚持侧重开发面向首套房刚需和改善房刚需的住宅产品。2、经营风险房地产开发土地成本不断上升,市场竞争日益加剧,盈利空间逐渐缩小。未来的房地产开发运营将向精细化发展,住宅品质、产品创新和成(002001)本控制成为房地产公司生存的关键。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂,导致项目控制难度较大,对开发商的项目管理能力有较高要求。如果任何环节出现问题,都可能会导致项目开发周期延长、成本上升,造成项目预期经营目标难以如期实现,因此房地产项目的运营风险始终贯穿项目开发的整个过程。应对措施:公司将通过各项持续降本增效措施,秉承“不囤地、不捂盘”的原则,继续“选择性高周转、低成本”的运营策略,全面提升运营管理能力:在项目定位上,公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群,积极推出适销产品;在项目开发上,公司依托成熟可供复制的产品体系,实现快速开发,并通过建立行之有效的生产管理系统,严控关键节点,有效缩短项目开发周期;在项目销售上,公司以合理的产品定价和灵活的营销策略,实现项目的快速去化。此外,公司搭建了全产业链体系,也提升了公司项目整体运营管控能力。3、管理风险公司近年来经营情况良好,公司规模、经营业绩快速提升。但随着公司区域布局的不断发展延伸,以及公司经营规模的扩大和业务范围的拓宽,对企业的管理能力、治理结构、风险识别控制能力、融资能力等提出了更高的要求。倘若公司未能持续完善规范有效的控制机制,在人力资源保障、风险控制、项目管理、区域公司管理等方面不能同步跟进,公司将面临一定的管理风险。应对措施:组织架构方面,公司会根据市场情况和自身发展,及时、适时地调整管理架构和管理体系,保证公司快速发展的可持续性。人才培养方面,公司将继续延揽适合企业发展的专业人才,大力推行管培生计划、博士领航计划等,为团队提供新鲜血液。同时在公司内部加大员工培训力度,针对不同梯队的人才,设计光之耀、光之翼、光之子人员培训计划。管理提升方面,公司会加强信息化建设,报告期内公司的财务共享管理服务中心正式成立,是公司实现管理信息化、业财一体化的一项重要举措。4、市场风险房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段,加之政策调控的不确定性,加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显,市场集中度进一步提高,强者恒强的局面将得以延续,房地产市场的竞争将更加激烈,从而加剧了市场风险。应对措施:公司将坚定实施“三全”发展的投资战略,即全地域发展、全方式拿地、全业态发展,增加优质土储资源,继续以“高周转”为原则,从项目设计、成本控制、产品质量、工程进度、市场营销等全方面提升公司综合经营能力,有针对性的开发区域市场,进一步提高市场份额;此外,公司将积极应对大数据、互联网时代的来临,充分运用大数据、互联网工具,提升企业运营效率,有效利用大数据平台,适时调整营销策略,覆盖更多客户群体,精准定位客户需求,迅速跟随客户需求变化,持续提升客户满意度,进一步提升公司核心竞争力,提高公司整体抗风险能力,以应对激烈的市场竞争。此外,公司将积极进行产品质量的提升和产品创新的探索,尽管住宅产品天然存在较强的同质性,但公司坚信,随着人民群众对美好生活的向往不断提高,住宅产品可以改善的空间也在不断扩大。公司将在此方面加大研究探索力度,力求在住房品质和创新方面树立标杆,锻造品牌力,来抵御行业竞争加剧带来的市场风险。