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阳光城(000671):11月销售持续高增 权益累计拿地仍偏谨慎但较18年更积极

发布时间:2019-12-30    研究机构:招商证券

  11 月单月销售持续高增,累计权益拿地力度虽仍偏谨慎但较18 年更积极,且拿地性价比得当。从项目端去看,公司一直是典型的快周转开发商,但前几年受制于较高的杠杆率,综合运营效率受到一定拖累;比较积极的是,公司近年来在表内负债、杠杆率、资金链等短板方面正在发生较明显的边际改善,11 月东方金诚国际信评将公司主体信用由AA+提高至AAA,而且存量土地储备城市布局能级较高,原始土地成本也较低,新增拿地的性价比亦控制得当,这些是公司基本面最核心的变化和亮点。维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价9.7 元/股(对应2020PE=7X)。

  (1)11 月单月销售持续高增。公司1-11 月全口径销售金额/销售面积分别为1819亿元/1471 万平(权益比均为64%),同比分别+36.7%/+45.9%;对应销售均价1.24 万元/方,较18 年全年-3.8%;结构上看,1-11 月大福建/长三角/珠三角/京津冀/内地全口径销售额分别为329/ 616/ 158/ 51/ 665 亿元,同比分别+25%/+59%/+8%/+8%/+37%,也即长三角/内地销售规模最大且增速也最高,其次是大本营大福建,一省销售规模便高达330 亿元(全省市占率达6%)。边际上看,11 月单月公司全口径销售金额/ 销售面积分别为177 亿元/147 万平, 同比分别+47.1%/+53.2%,单月销售增速显著强于top20 房企均值,销量持续高增得益于积极进取的开发节奏和推盘力度,预计全年销售额大概率超2000 亿元。

  (2)1-11 月权益拿地力度虽仍偏谨慎但较18 年要更积极。根据月度拿地公告,1-11 月公司累计新增全口径计容建面/总地价分别为988 万平/436 亿元,对应楼面均价约0.44 万元/平;从“拿地额/销售额”看拿地力度,1-11 月全口径拿地力度约为24%,低于去年全年34%的水平,但1-11 月拿地权益比较去年全年提升32PCT至86%,对应权益拿地力度(反映真实拿地力度)较18 年全年提升了6 PCT 至32%(17 年约85%),也即公司在经历17 年大力拿地补货后,18 年拿地明显收敛,19 年拿地虽仍偏谨慎但较18 年要更积极。看地价房价比(楼面均价/销售均价),1-11 月累计约35.7%,较18 年全年略有提高但仍处于较低水平,拿地性价比控制得当。整体而言,截至11 月末,公司全口径可售面积约4200 万方(权益比65%左右),其中一二线货量和货值占比分别为76%和86%(披露口径),可售货值充裕且能级较高。

  (3)表内负债得到有效控制、净负债率如期下降。公司近年来持续控制表内负债,截至三季度末,有息负债(不含永续债)约1140 亿,绝对额得到有效控制,少数股东权益也大幅增加,共同驱动净负债率(扣永续债)较去年底降低50PCT至170%,虽仍处行业较高位置,但边际改善较为明显。此外,公司有息负债结构也有优化,即期有息负债占比较去年底下降15PCT 至28%,账面现金对即期有息负债的覆盖倍数提升至141%。

  投资建议:11 月单月销售持续高增,累计权益拿地力度虽仍偏谨慎但较18 年更积极,且拿地性价比得当。从项目端去看,公司一直是典型的快周转开发商,但前几年受制于较高的杠杆率,综合运营效率受到一定拖累;比较积极的是,公司近年来在表内负债、杠杆率、资金链等短板方面正在发生较明显的边际改善,11月东方金诚国际信评将公司主体信用由AA+提高至AAA,而且存量土地储备城市布局能级较高,原始土地成本也较低,新增拿地的性价比亦控制得当,这些是公司基本面最核心的变化和亮点。预计公司2019-2021 年EPS 分别为1.02、1.39和1.77 元,对应PE 分别为6.4X、4.7X 和3.7X,目前市值较NAV 折价约35%,维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价9.7 元/股(对应2020PE=7X)。

  风险提示:融资环境收紧超预期、权益销售增长不及预期。

申请时请注明股票名称