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阳光城(000671)投资价值分析报告:十年承诺可以兑现吗?

时间:20-09-14 00:00    来源:中信证券

公司控股股东许下行业最长的十年业绩承诺。我们认为,目前开发业务集中度提升,开发企业在房地产相关业务领域拓展赛道,板块内优秀公司持续稳定增长十年,的确是可能的。公司如能积极去杠杆,强化开发运营能力,培育新业务,则我们深信公司有能力完成十年之约。

阳光城(000671)控股股东给出十年业绩承诺。公司引入泰康作为战略投资者,公司控股股东高调承诺十年业绩稳步增长。根据业绩承诺,未来十年公司净利润下限达到942 亿元,现金分红下限达到283 亿元。

开发业务盈利集中度有提升空间,多赛道拓展越发普遍,房地产开发企业有十年稳定成长的可能性。政策求稳,新房销售虽无规模上升空间,但也未必会在十年内显著下降。头部企业盈利所占行业份额不断提升。更重要的是,开发企业并不会画地为牢,凭借优势产业链地位,雄厚人才储备,品牌满意度和管理经验优势,已经沿着地产产业链多点布局。我们认为,企业成长的空间,远超房地产开发业务的空间。

去杠杆是公司实现十年盈利增长的起点。公司当前净负债率超过100%,剔除预收款的资产负债率超过70%,平均资金成本达到7.5%。我们认为,降杠杆是公司发展的内生需求,较低的杠杆率和资金成本,不仅可以增厚公司的盈利,也可以推动公司更从容拿地。

强化开发能力是公司实现十年盈利增长的出路。公司凝聚了一批业内优秀的职业经理人,也实现了职业经理人大量持股,管理层和股东利益高度一致。当前,公司产品线日益丰富,区域布局逐渐完善,我们相信,公司能够深挖开发红利,推动业绩持续增长。

发展新业务,实现平台化经营,是公司实现十年盈利增长的保障。和很多开发企业一样,公司正积极培育物业管理等轻资产运营平台。我们相信,只有超越房地产开发业务,才能最终实现公司长期可持续发展。具体来说,短期增加子公司权益带来的杠杆率下降,中期新业务独立上市带来的投资收益,长期多业务板块的协同,都是助力企业盈利高质量稳步增长的关键。

风险提示:在去杠杆过程中,公司资金调度紧张的风险;新业务开展风险。

期待更长久的盈利模型破土,相信公司可以完成十年之约,首次给予公司“买入”的投资评级。我们认为,公司凭借人才储备,管理体系,品牌实力和战略定力,可以顺应当前行业去杠杆的要求,从一家顺周期较为激进的企业,变身为一家长期主义可持续发展的公司。我们预测公司2020/2021/2022 年 EPS 为1.16/1.38/1.63 元,我们给予公司2020 年9 倍PE 的目标价,对应10.46 元/股,公司NAV 为15.05 元/股,首次覆盖,给予“买入”的投资评级。